Получите бесплатную консультацию прямо сейчас:
+7 (499) 653-60-72 Доб. 574Москва и область +7 (812) 426-14-07 Доб. 366Санкт-Петербург и область

Судебное рассмотрение дел об обмене жилой площади

Так или иначе, всем, кто связан с государственной службой, приходится разъяснять и знакомым, и родственникам, и тем посетителям, кто общается с нами в рабочих кабинетах, нормы принятого недавно Жилищного кодекса. В нем так много нового, что даже если по обязанностям и не связан с разрешением этих вопросов, требуются знания. Нередко нам адресуют и недоуменные, и самые заковыристые вопросы граждане. Очень многих тревожит будущее.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефонам, представленным на сайте. Это быстро и бесплатно!

Содержание:

Статья 72 ЖК РФ. Право на обмен жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма

Так или иначе, всем, кто связан с государственной службой, приходится разъяснять и знакомым, и родственникам, и тем посетителям, кто общается с нами в рабочих кабинетах, нормы принятого недавно Жилищного кодекса.

В нем так много нового, что даже если по обязанностям и не связан с разрешением этих вопросов, требуются знания. Нередко нам адресуют и недоуменные, и самые заковыристые вопросы граждане. Очень многих тревожит будущее. Ведь десятилетия были и очереди "на улучшение", и обмен многие вели, минуя агентства-посредники. А как будет теперь, в ближайшие годы?

К примеру, в новом Жилищном кодексе РФ договор обмена является основанием расторжения ранее заключенных договоров социального найма жилого помещения и одновременного заключения нового договора социального найма жилого помещения с каждым нанимателем, участвовавшим в обмене. А как же с ордером, который для большинства - единственный и самый весомый документ?

И станет ли новый договор найма таким же авторитетным, долговременным основанием? В общем, вопросов много. И после чтения Жилищного кодекса не все понятно: можно ли, в частности, считать обмен жилыми помещениями соглашением между участниками о взаимной передаче прав и обязанностей по пользованию жилыми помещениями?

Какие обязательства и на какие обозримые сроки такое соглашение налагает? Какова роль органа местного самоуправления в контроле, в гарантиях? Петренко, Нижний Тагил. На эти вопросы отвечает О. Алексеева, старший преподаватель кафедры частного права Уральской академии государственной службы. В юридической литературе вопрос об определении сущности юридической природы обмена жилых помещений является одним из наиболее дискуссионных [1]. Как отмечает С. Корнеев, "обмен жилых помещений - достаточно сложный институт жилищного права, тесно связанный с другими его институтами.

Например, можно рассматривать его как один из элементов субъективного права нанимателя жилого помещения - его права на обмен. Обмен можно трактовать и как один из случаев изменения жилищного правоотношения найма жилого помещения или даже как его прекращения" [2]. Тем не менее, ученый согласен с широко распространенным в юридической литературе мнением, что обмен нельзя полностью подвести ни под один из указанных случаев [3].

Прежде всего, право на обмен жилого помещения является субъективным правом нанимателя в договоре социального найма жилого помещения, которое входит в объем его правомочий по ограниченному распоряжению жилым помещением. В настоящее время данное право нанимателя регламентируется ст. Так, ст. Указанное право нанимателя было достаточно подробно проанализировано в юридической литературе [4].

В литературе также была высказана точка зрения, согласно которой обмен жилыми помещениями относится к числу оснований изменения жилищно-правовой связи [5]. При этом Б. Черепахин указывал, что при обмене жилой площади в двухстороннем обязательстве имеет место правопреемство. Ученый указывал, что в сложный юридический состав правопреемства при обмене жилыми помещениями входят "как волеизъявления граждан, участвующих в обмене или заинтересованных в его совершении или не совершении, так и административные акты соответствующих жилищных органов или других учреждений, предприятий и общественных организаций…" [6].

Басин, Б. Гонгало, А. Кабалкин считают, что обмен жилыми помещениями является основанием прекращения одних жилищных правоотношений и возникновения других [7]. Гонгало в обосновании своей позиции приводит следующие аргументы:. При обмене жилыми помещениями каждый из его участников утрачивает право на ранее занимаемое жилое помещение и приобретает право на жилое помещение, получаемое по обмену" [8].

Именно данная точка зрения, по нашему мнению, отражает саму юридическую сущность обмена жилыми помещениями и представляется наиболее теоретически обоснованной. При всем многообразии суждений относительно правовой природы обмена жилыми помещениями, высказанных в юридической литературе, именно указанная точка зрения нашла нормативное закрепление в новом Жилищном кодексе РФ.

Так, в соответствии со ст. Вместе тем, по нашему мнению, не будет ошибкой трактовать обмен жилыми помещениями как соглашение между участниками о взаимной передаче прав и обязанностей по пользованию жилыми помещениями.

При этом необходимо обратить внимание на то, что С. Аскназий, соглашаясь с тем, что обмен жилыми помещениями представляет собой соглашение двух или нескольких съемщиков жилых помещений о взаимной передаче прав и обязанностей по договорам найма занимаемых ими жилых помещений, указывал, что "это, однако, лишь гражданско-правовая сторона отношений по обмену жилыми помещениями.

Объектом обмена является право пользования помещением, которое не может быть предметом свободного распоряжения… для обмена жилыми помещениями необходима санкция жилищных органов, разрешающих обмен.

Участники обмена оказываются, таким образом, не только в гражданско-правовых отношениях друг с другом, но и в административно-правовых отношениях с жилищными органами…" [12]. Жилищный кодекс РФ устанавливает новые правила обмена жилыми помещениями, именно поэтому представляется необходимым рассмотреть право нанимателя на обмен.

По ранее действовавшему жилищному законодательству порядок совершения обмена жилыми помещениями регулировался ст. В соответствии с указанными нормами, субъектами договора обмена могли выступать наниматели жилых помещений, а также члены жилищно-строительных кооперативов. Крашенинников отмечает, что "вопрос об обмене жилыми помещениями между нанимателями и членами жилищно-строительных кооперативов с одной стороны и собственниками с другой долгое время был дискуссионным, но не выходил за рамки теоретических исследований" [14].

Так, И. Марткович указывал на недопустимость совершения обмена между нанимателем жилого помещения и собственником, а также между собственником и членом жилищно-строительного кооператива [15]. Напротив, В. Маслов, несмотря на то, что действовавшим в то время законодательством обмен между указанными субъектами жилищных правоотношений не предусматривался, допускал возможность его совершения [16].

После принятия Закона РФ от 23 декабря г. Таким образом, ст. В этой связи ряд ученых признавал за нанимателем в договоре коммерческого найма право на обмен жилого помещения [18]. При этом П. Крашенинников указывал, что "включение таких субъектов в ст. Кроме того, следует иметь в виду, что гл. Необходимо также отметить, что ст. Таким образом, по нашему мнению, утверждать, что любой наниматель в договоре коммерческого найма жилого помещения имеет субъективное право на обмен жилого помещения, которое предоставлено ему во временное владение и пользование, было нельзя.

В этой связи Ю. Толстой отмечал, "что размер платы при сдаче помещения в коммерческий наем определяется соглашением сторон, а при замене арендатора нанимателя происходит и уступка права требования и перевод долга, для наймодателя при коммерческом найме далеко не безразлично, кто будет выступать в договоре в качестве нанимателя.

Поэтому при обмене жилого помещения, сдаваемого в коммерческий наем, необходимо получить согласие наймодателя на обмен" [20]. Следует также указать, что механизм совершения обмена между собственником жилого помещения и нанимателем на федеральном уровне нормативно так и не был определен. Именно поэтому отдельные субъекты РФ устанавливали порядок и правила совершения обмена жилыми помещениями между указанными участниками жилищного правоотношения самостоятельно.

В качестве примера можно привести Правила обмена жилых помещений в Свердловской области, которые были утверждены решением Малого Совета Свердловского областного Совета народных депутатов от 10 июня г. Необходимо также указать, что в юридической литературе проводилось разграничение договоров мены между собственниками и обмена жилыми помещениями, в котором собственником жилого помещения являлся только один из участников обмена.

При мене обе стороны как физические, так и юридические лица являются собственниками жилья. При обмене стороны всегда физические лица, при этом как минимум одна из сторон не является собственником жилого помещения. У данных сделок различен порядок оформления…" [22]. В настоящее время ЖК РФ устанавливает принципиально другой субъектный состав участников договора обмена. В соответствии со ст. В юридической литературе указанное положение ЖК РФ вызвало критику.

Так, А. Титов считает, что "новый порядок в целом ухудшает положение граждан по сравнению с ранее действовавшим законодательством, поскольку существенно ограничивает права граждан относительно обмена жилых помещений" [23]. Аналогичной позиции придерживается также О. Представляется, что указанные суждения небезосновательны. По нашему мнению, в данной ситуации ущемляются не только интересы нанимателя жилого помещения по договору социального найма и членов его семьи, но и права и законные интересы граждан, которые являются собственниками жилого помещения.

В соответствии с п. Как отмечает П. Крашенинников, "оба понятия говорят об определенных границах, в которых собственник по своему усмотрению владеет, пользуется и распоряжается принадлежащим ему имуществом" [25].

Стеснения владения, пользования и распоряжения жилым помещением, по мнению П. Крашенинникова, могут быть трех видов: законодательные пределы, установленные федеральными законодательными актами , судебные ограничения, вызванные оспариваемостью права на жилье и договорные обусловленные соглашением сторон.

По нашему мнению, в данном случае имеют место законодательные пределы, которые ограничивают правомочия распоряжения собственника жилого помещения. Уже упомянутый нами Закон РФ "Об основах федеральной жилищной политики", который в настоящее время утратил силу, в ст.

Представляется, что установление законодательных пределов в данном случае является неоправданным. Безусловно, положительным моментом является то, что из числа субъектов, имеющих право на обмен жилого помещения, ЖК РФ исключил нанимателя жилого помещения по договору коммерческого найма.

Как уже отмечалось нами, это объясняется тем, что договор коммерческого найма носит срочный характер. Тем не менее, в целях защиты прав и интересов участников жилищных правоотношений необходимо предоставить право совершения обмена жилыми помещениями между субъектами, которые пользуются жилыми помещениями по различным правовым основаниям: по договору социального найма жилого помещения, на праве собственности, на основании членства в жилищном или жилищно-строительном кооперативе.

Кроме этого, по нашему мнению, в ЖК РФ необходимо четко регламентировать порядок совершения указанного обмена. Следующей новеллой является то, что ЖК РФ исключил возможность совершения так называемого "родственного обмена", который ранее регламентировался ст. Отличительной чертой такого договора являлось то, что предметом обмена могла быть часть жилого помещения, а именно комната, в том числе и неизолированная, а также часть комнаты, которая приходилась на долю участника обмена, который выезжал из жилого помещения, а на его "место" вселялся другой гражданин в качестве члена семьи нанимателя.

Именно существование данной нормы явилось основанием для утверждения, что обмен жилыми помещениями не всегда приводит к прекращению жилищных правоотношений и возникновению других. Так, Ю. Толстой отмечал, что "при так называемом родственном обмене ст. Для тех же членов семьи, которые остаются проживать в прежнем жилом помещении, но принимают другого члена семьи взамен выбывшего в порядке обмена, происходит не прекращение, а изменение жилищного правоотношения" [26].

Таким образом, по мнению ученого, обмен нельзя полностью подвести ни под случаи изменения, ни под случаи прекращения жилищных правоотношений. Кроме этого, Ю. Толстой указывал, что когда обмен носит принудительный характер, то есть совершается против воли участников обмена, обмен также следует рассматривать как один из способов охраны жилищных правоотношений.

По нашему мнению, в связи с тем, что ЖК РФ не предусматривает возможности совершения родственного обмена, говорить о том, что обмен жилыми помещениями может привести к модификации или трансформации жилищного правоотношения, не приходится.

Особенности обмена жилыми помещениями, предоставленными по договору социального найма

Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца. Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца. Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе. Ссылаясь на невозможность совместного проживания с ответчиком и его отказ добровольно совершить обмен жилого помещения, Х.

Москвы от Постановление Правительства Москвы от

Первые законодательные акты, положившие начало формированию этой правовой категории, относятся к началу х годов прошлого века. Постановление президиума Моссовета от На более высоком уровне регламентация обмена жилыми помещениями была осуществлена в Постановлении Центрального исполнительного комитета и Совета народных комиссаров СССР от В соответствии со статьей 72 Жилищного кодекса РФ наниматель жилого помещения по договору социального найма с согласия в письменной форме наймодателя и проживающих совместно с ним членов его семьи, в том числе временно отсутствующих членов его семьи, вправе осуществить обмен занимаемого ими жилого помещения на жилое помещение, предоставленное по договору социального найма другому нанимателю.

Казанцев В. Криминалистическое исследование средств компьютерных технологий и программных продуктов. Согласно п. Закон гласит, что при этом учитываются заслуживающие внимания доводы и законные интересы лиц, проживающих в обмениваемом жилом помещении. По мнению М. Липовенко, их можно условно разделить на две категории. Обстоятельства личного характера.

Наниматель жилого помещения по договору социального найма с согласия в письменной форме наймодателя и проживающих совместно с ним членов его семьи, в том числе временно отсутствующих членов его семьи, вправе осуществить обмен занимаемого ими жилого помещения на жилое помещение, предоставленное по договору социального найма другому нанимателю. Проживающие совместно с нанимателем члены его семьи вправе требовать от нанимателя обмена занимаемого ими жилого помещения по договору социального найма на жилые помещения, предоставленные по договорам социального найма другим нанимателям и находящиеся в разных домах или квартирах. Если между нанимателем жилого помещения по договору социального найма и проживающими совместно с ним членами его семьи не достигнуто соглашение об обмене, любой из них вправе требовать осуществления принудительного обмена занимаемого жилого помещения в судебном порядке. При этом учитываются заслуживающие внимания доводы и законные интересы лиц, проживающих в обмениваемом жилом помещении.

.

.

.

ПОСМОТРИТЕ ВИДЕО ПО ТЕМЕ: Выселение из квартиры за неуплату коммунальных услуг в Зиме

.

.

Наниматель жилого помещения по договору социального найма с принудительного обмена занимаемого жилого помещения в судебном порядке. . В частности, в этом Постановлении указано, что «при рассмотрении дел, Объектом обмена являлась не жилая площадь, а доля жилой площади.

.

.

.

.

.

.

.

ВИДЕО ПО ТЕМЕ: Вердикт - невиновен
Комментариев: 0
  1. Пока нет комментариев.

Спасибо! Ваш комментарий появится после проверки.
Добавить комментарий

© 2018-2019 Юридическая консультация.